会員登録

お気軽にお問い合わせください!

飲食店の売却・買取り・譲渡を検討の方

居抜き買取りなら飲食店買取りJPへ。お店を売りたい方を全力サポート!
2018/9/13

【飲食店の物件探し】内見時に見るべきポイントとは

立地・物件探しのノウハウ教えます。

【飲食店の物件探し】内見時に見るべきポイントとは

飲食店が成功するかどうかの多くの部分を占めるのが、実は立地と物件です。仮に料理がほどほどでも人通りの多い、好立地にある飲食店はだいたいの場合成功します。逆にどのようにおいしい料理を出しても、それが消費者に認知されず、かつ行くのにも不便な場所の場合、よほどのことがない限り成功はおぼつきません。

その物件が成功する条件を持っているかどうかを確認するのが「内見」です。ですから内見は非常に重要なのです。そこでここでは内見時に何を見ればよいのかというポイントをご紹介します。

インフラ設備、容量の確認

まず内見時に1番で確認するべきは、インフラ設備です。実は工事に1番コストがかかるのが、電気、ガス、水道などのインフラ設備などだからです。

たとえば中華料理店のような重飲食の場合は、使う火力や電力が大きいので、設備の新設や容量アップの工事が必要になる場合もあり、それだけで200~300万円の費用がかかります。そこでお金をかけざるを得ないと、本当にしたかった内装が実現できなかったり、融資を増やす必要が出てきます。

そうならないようにするためには、内見時にインフラ設備の容量を確認し、工事が必要かどうかを判断しておく必要があるのです。

グリーストラップ、厨房防水、ダクト

また重飲食の場合、キッチン周りの状態もその物件が適当かどうかを判断する基準になります。

グリーストラップ

その1つがグリーストラップです。これは下水道に直接油や食物の脂肪、残飯や野菜くずなどを流出させない設備です。これも特に重飲食の場合は、設備がしっかりしているかどうかを見ておかないと、内装時に工事が必要な場合、思いがけない費用が掛かってしまいます。

そのチェックポイントは以下の通りです。

  • グリーストラップ槽の構造(1槽式~4槽式)
  • 槽内寸
  • 槽外寸
  • グリーストラップ設置場所(厨房内、厨房外、屋内、屋外)
  • 残飯受けカゴ(1槽目、2層目、3層目)
  • 仕切り板(1~2槽目、2~3層目、3~4層目)
  • グリーストラップ使用水量(1日換算)
  • グリーストラップ使用(流入)時間
  • 残飯受けカゴ仕様(メッシュ穴開き、密閉)
  • グリーストラップ蓋仕様(穴開き、密閉)
  • 清掃周期(年あたり回数)
  • 酵素、薬剤処理(生物またはバイオ処理、オゾン処理、汲み取り機処理)
  • 使用酵素または薬剤
  • 使用年数 ・装置位置(グリーストラップから何mか)

厨房防水

またグリーストラップのほかにも、厨房内の防水にも注意しましょう。厨房内は掃除をする上でも水を流しますし、調理上、水が流れることもあります。その時に防水が甘いと階下に水が漏れて賠償問題に発展するおそれもあります。

また店舗がオープンしたあとで防水修理をするのは現実的に不可能です。 厨房防水の状態については以下が仕様になりますので、どれに該当しているかを確認しましょう。

  • ウレタン系塗布防水
  • ゴム、塩ビシート防水
  • アスファルト防水
  • FRP(繊維強化プラスチック)防水

また可能なら、1度床に水を張り、水漏れがあるかどうかもチェックしましょう。

ダクト

ダクトとは、天井裏や壁面内部、屋上などに管を這わせて排気する空調設備です。用途としては、まずホールやキッチンのエアコンのダクトがあります。さらに室内に溜まった汚れた空気を室外に出す換気ダクトがあります。

そして特に状態を確認するべきは、調理時の油や煙などを廃棄する厨房排気ダクトがどうなっているかです。重飲食の場合は必ず確認しましょう。 この中で特に確認すべき厨房排気ダクトについては、以下のような構造になっていますから、それぞれの部分がどういう状況か見るようにしましょう。

グリスフィルター

グリスフィルターは、調理で出た、油を含んだ煙のうちの油分だけを除去する設備です。目詰まりがないか確認しましょう。

防火シャッター

グリスフィルターの中には防火シャッターがあるはずです。厨房排気ダクトは必要ですが万が一火事になった場合は、火にとって都合の良い煙突になってしまいます。その際に類焼を防ぐために防火シャッターが必要なのです。これが油まみれになってないか確認しましょう。

排気ファンとファンベルト

排気ファンも厨房排気ダクトの1番の出口についていて、排気を効率的に行うものです。このファンが油まみれになっていないか、ファンベルトが緩んでいないかを確認しましょう。基本的にこの2つは屋外にあります。

厨房機器の確認

以上のインフラの状態を確認したら、次に見るべきは厨房機器の状態です。具体的には必要な機器は揃っているのか、故障してないか、部品は揃っているかという点です。特にその耐久年数に対してあと何年使用できるのか、という点は見ておかないと、入居してすぐに交換となると多大な費用が掛かってしまいますから要注意です。

また居抜き物件などで、厨房機器のリースを引き継ぐ場合はそのリース契約の内容も確認しておくことが大切です。この契約が引き継げないようになっていると、退店時にリース会社に引き上げられてしまって、譲渡されるはずなのになくなってしまう、というトラブルもよくあるのです。

またリースに残債がどれだけあり、それは誰が支払うのかもしっかり確認し、それらを前オーナーと共同で「譲渡品リスト」として作成しておきましょう。

契約内容の確認

さらに内見時前にもできることですが、物件の賃貸契約の内容も、決定前にしっかり確認することが重要です。そのポイントは以下の通りです。

1つは保証金の返還です。保証金をいくら入れるのか、それは退店時にいくら戻ってくるのか、いつ振り込まれるのか、という点の確認が必要です。

またこれに合わせて、保証金を充当して工事する「原状回復」の範囲がどこまでなのかも確認しますしょう。これは内見の時に、オーナーと一緒に内装のどの部分が回復対象かを1つ1つ確認して回ることが望ましいです。

さらに退去する場合に、閉店してから原状回復工事を行って正式退去をするまでの期間を契約上どれだ取っているのかも確認対象です。この期間が妥当でないと、工事が終わっていないのに期限が来てペナルティが発生したり、逆に余裕がありすぎて無駄な家賃を払うことになってしまう場合もあります。

前テナントの情報

そしてこれは内見時ではなくても必ず確認しておくべきものですが、前のテナントがある場合、そのテナントがなぜ閉店し、退店したのかという理由です。これを知らないと、よい立地だと思っていたが意外に落とし穴があったり、問題あるオーナーでテナントとトラブルがあったり、あるいは商圏や立地そのものが実は思った以上に悪かったり、ということがあるからです。

ただしこれらのネガティブ情報はオーナーも不動産仲介会社も正確に教えてくれない場合の方が多いです。それをカバーするには、近隣の飲食店に客として行って、情報を仕入れることです。同業者であれば見るポイントも的確ですし、同業同士の噂話で流れてくる真実もあります。意外に自分に損得がなければ、本当のことを教えてくれるものなので、しっかりリサーチしましょう。

立地の確認

また現地に行かなければ絶対に分からないことが、現実的なその物件の立地の良し悪しや商圏です。これについては、自分の足で物件を中心に半径1km以内を歩いて確かめましょう。

立地と商圏について

まず1つはその物件がどのような商圏を抱えた立地なのかということです。これさえよければ仮に2階などの空中店舗でも、十分に勝算があると考えられる場合もあります。ですので、以下について足で確かめましょう。

  • 店舗周辺の人口は多いのか。近隣は住宅街か。住民の経済状況はどのように見えるか。
  • 最寄りの駅は歩いて近いか。その駅は大きいか。朝夕、どの程度の乗降客があるか。急行は停まるか。
  • 店の前は人通りが多いか。多い時間帯は何時ころか。ランチタイム、ディナータイムの人通りはどうか。
  • 遠くからでもその物件は視認できるか。間に邪魔になる夾雑物はないか。袖看板はつけられるか。地面にA看板は置ける余裕があるか。
  • 近隣に大型商業施設、大学、観光地、オフィス街、大きな工場など、多くの人が集まる場所があるか。
  • それら施設には食堂があるか。ランチは外で食べているか、施設内で食べているか。
  • 駐車場は運転者にとってわかりやすく、車を入れやすいか。反対方向からも入れるか。
  • 駐車場マークは100m先からも視認できるか。
  • 競合店が近隣にないか。特に競合は同業ではなくても、ランチ需要を狙うのであれば弁当屋やコンビニが競合になったり、ディナー需要の場合は居酒屋とファミレスが競合するなど、業種を超えて考える必要がある。

競合店について

さらに競合になりそうな飲食店が見つかった場合は、その店に客として行ってみて、状況を把握することも重要です。具体的には以下の点を確認しましょう。

  • 店内の雰囲気はどうか。落ち着いているか、カジュアルか。
  • 席数はいくつか。回転率は、ランチ、ディナーで何回転か。
  • 従業員の接客態度はよいか。フレンドリー狙いか、慇懃ねらいか。
  • 接客マニュアルがありそうか。従業員教育はしっかりしているか。
  • メニューは何種類あるか。中心価格帯はいくらか。
  • 目玉料理はなにか。ほかの来店客の多くが注文している料理はあるか。
  • 注文してから料理が出てくるまでは何分かかるか。
  • 料理はおいしいか。それほどでもないか。原価率はどの程度か。
  • 店内ポスターや卓上POPなどの販売促進は行われているか。
  • ショップカードはどういうものか。ポイント制などで顧客の囲い込みをしているか。

 まとめ

いかがですか。 物件を選ぶ場合は、その家賃や広さだけで決められません。不動産情報に載らないが実は非常に部分というものがたくさんあるからです。

それはほとんどの場合、現地で内見しないとわかりませんし、判断できません。ですから以上のポイントを中心にしっかり内見を行い、隠れた瑕疵のある物件を掴まされないように注意しましょう。

立地・物件探しのノウハウに戻る

TOP