保証金・敷金とは?

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よくある質問

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不動産用語編

保証金・敷金とは?

居抜き物件を利用して店舗を出店する際に知っておきたい不動産用語が「保証金」と「敷金」です。どちらも似たような印象がありますが、法的な観点においてはその性質が異なります。

保証金: 建物賃貸借契約においては、保証金も敷金と同じく賃借人が賃貸人に対して負う債務保証担保として規定されていますが、これらは同じではありません。
法的には、かつての慣習であった「建設協力金」が転化した、金融消費賃借とみなされます。
つまり、無利子で預かったのちに、解約をする際に債務を精算したうえ、契約時償却として賃料の○ヶ月分、あるいは保証金の10〜20%を差し引いて返還されることが慣習となっています。
敷金: 法的には、土地建物の賃貸借において、賃借人が賃貸人に交付する債務保証負担の意味合いがあります。
賃借人は、「契約上発生する家賃の支払責務、建物の毀損汚損債務、建物の用法違反による損害債務など」の債務を負うことになります。
利息をつける場合には特約に明記することが必要となっており、これまでの判例では、「賃貸借契約が終了する際、賃借人に、賃料やその他の債務に関する不履行があった場合、それらを控除した残額を返還し、不履行がない場合には全額返還する、という停止条件のついた返還債務を伴う金銭である」という法律的に厳密な性質が規定されています。
保証金とは異なり、賃借人における所有者としての地位の変更があった場合でも、法的には新しい所有者に自動的に引き継がれるのが大きな特色です。


上記にいろいろ難しく書きましたが、近年家主さまは同様と考えている方が増えております。
したがって敷金であるにもかかわらず償却があったり、その逆もしばしば見受けられます。

契約書を確認する際は敷金・保証金の名目よりも、償却がどのくらいあるのかを重点的に見るようにする方がいいかもしれません。

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